Věcné břemeno dožití: Co to znamená a jak ovlivňuje hypotéku

Věcné břemeno dožití často vzniká při darování nemovitosti v rodině. Rodiče převedou dům na dítě, ale chtějí v něm dál bydlet. Věcné břemeno dožití jim to umožní. I po darování mají právo dům užívat. Nikdo je nemůže vystěhovat. Získají tak jistotu a klid. Nemusejí se bát o střechu nad hlavou. Přitom mohou pomoci dětem s bydlením.

Co je věcné břemeno dožití

Věcné břemeno dožití umožňuje oprávněné osobě žít v nemovitosti, používat ji k bydlení, užívat společné prostory nebo zahradu. Vlastník nemovitosti musí tato práva respektovat a nesmí je nijak omezovat. Oprávněná osoba má právo užívat nemovitost bezplatně, tedy bez nutnosti platit nájem nebo jiné poplatky.

Tento typ břemene obvykle využívají rodiče, kteří převedou dům nebo byt na své dítě, ale chtějí v něm zůstat až do své smrti. Jde o formu jistoty, která chrání jejich právo na důstojné bydlení.

Jak strany zřizují věcné břemeno dožití

Věcné břemeno mohou strany sjednat několika způsoby. Nejčastěji ho zapracují přímo do darovací smlouvy. Pokud se rozhodnou pro samostatné ujednání, sepíšou zvláštní smlouvu o zřízení věcného břemene. V obou případech musí smlouva vzniknout písemně. Každý účastník navíc potřebuje ověřit svůj podpis – buď u notáře, nebo na pobočce České pošty s Czech POINTem.

Bez ověřených podpisů nelze smlouvu použít k zápisu do katastru nemovitostí. Právě katastr hraje klíčovou roli, protože zajišťuje veřejnou evidenci věcného břemene. Každý, kdo nahlédne do katastru, tak okamžitě vidí, že nemovitost zatěžuje věcné břemeno.

Jak probíhá zápis do katastru nemovitostí

Po podpisu smlouvy podá jedna ze stran návrh na vklad do katastru nemovitostí. Katastrální úřad následně zapíše věcné břemeno k příslušné nemovitosti. Zápis v katastru garantuje právní jistotu a zavazuje všechny budoucí vlastníky. Pokud se nemovitost prodá, nový vlastník musí respektovat právo dožití původního oprávněného.

Tím se věcné břemeno stává skutečným právem, které omezuje vlastníka nemovitosti. Oprávněná osoba má výhodu, protože své právo neztrácí ani při změně vlastníka.

Možnost zrušení věcného břemene

Věcné břemeno dožití platí zpravidla až do smrti oprávněné osoby. Existují však situace, kdy se všechny zúčastněné osoby dohodnou na jeho dřívějším zrušení. K tomu dochází například tehdy, když se oprávněná osoba odstěhuje, přestane nemovitost užívat nebo získá jiné bydlení.

Při zrušení břemene opět platí povinnost sepsat písemnou dohodu a ověřit podpisy. Následuje podání návrhu na výmaz věcného břemene z katastru nemovitostí. Po výmazu zaniká omezení vlastnického práva a nemovitost se stává plně „čistou“.

Vliv věcného břemene dožití na hypotéku

Věcné břemeno dožití zásadně ovlivňuje možnost získat hypoteční úvěr. Většina bank nemovitosti zatížené tímto břemenem nepřijímá jako zástavu. Důvod spočívá v omezeném právu nakládat s nemovitostí. Pokud banka nemovitost zabaví kvůli nesplácení úvěru, nemůže ji svobodně prodat. Oprávněná osoba má totiž přednostní právo na doživotní užívání.

Žadatel o hypotéku proto narazí na problém, pokud nabídne takovou nemovitost jako zajištění. Banky kladou důraz na právní čistotu zástavy. Nemovitost bez věcného břemene umožňuje rychlejší prodej a nižší riziko.

Jak postupovat při zájmu o koupi nemovitosti s břemenem

Zájemce o nemovitost by měl vždy pečlivě prověřit výpis z katastru. V případě, že obsahuje věcné břemeno dožití, musí počítat s právním omezením. Před koupí takové nemovitosti je nutné zvážit několik možností:

• Dohoda se stávajícím oprávněným o zrušení břemene
• Výmaz věcného břemene před podpisem kupní smlouvy
• Náhradní řešení financování bez hypotečního úvěru

Ve výjimečných případech některé banky přijmou zatíženou nemovitost jako zástavu, pokud oprávněná osoba není ve vysokém věku nebo pokud jde o malou část nemovitosti. Takové případy však banky posuzují individuálně a většinou vyžadují další zajištění úvěru.

Jak zvýšit šanci na schválení hypotéky

Pro zvýšení šance na získání hypotéky musí žadatel zajistit výmaz věcného břemene ještě před podáním žádosti. Dohoda s oprávněným a její následné zpracování ve formě smlouvy patří mezi klíčové kroky. Po zápisu změny do katastru se nemovitost stává zcela volnou pro účely zajištění úvěru.

Některé banky akceptují i závazek o budoucím výmazu, ale vždy požadují doklady, které zaručují provedení změny. Mezi takové dokumenty patří podepsaná dohoda nebo notářský zápis o budoucím výmazu.

Shrnutí

Věcné břemeno dožití poskytuje jistotu oprávněné osobě, ale současně omezuje možnosti vlastníka. Při darování nemovitosti mezi rodinnými příslušníky přináší ochranu seniorům, kteří si přejí zůstat ve svém domově. Na druhou stranu se stává překážkou při prodeji nebo zajištění hypotéky.

Každý zájemce o koupi nemovitosti by měl zkontrolovat list vlastnictví a prověřit případná omezení. Hypotéku lze získat jen tehdy, když nemovitost neobsahuje právní zátěž nebo pokud břemeno zanikne. Právní poradenství a správné načasování hrají při takových transakcích zásadní roli.

Tabulka: Jak ovlivňuje věcné břemeno hypotéku

Situace	Možnost získat hypotéku	Komentář
Nemovitost bez věcného břemene	✅ Ano	Standardní podmínky, nemovitost lze zastavit
Věcné břemeno zapsané v katastru	❌ Ne	Většina bank odmítá jako zástavu kvůli právnímu omezení
Dohoda o budoucím výmazu existuje	⚠️ Individuální posouzení	Banka může požadovat důkazy o zániku břemene
Věcné břemeno bylo vymazáno	✅ Ano	Hypotéku lze získat bez překážek
Věcné břemeno platí pouze pro část nemovitosti	⚠️ Možná výjimka	Záleží na rozsahu a věku oprávněného, rozhoduje banka