Jakou hypotéku mohu získat? Přehled limitů, příjmů a pravidel bank
Plánujete koupi nemovitosti a zajímá vás, jak vysokou hypotéku můžete získat? Banky posuzují řadu faktorů. Nestačí pouze vysoký příjem. Zohledňují i jeho typ, stabilitu a pravidelnost. Při správném nastavení financí a výběru vhodné banky si dokážete výrazně zvýšit šanci na schválení úvěru. V tomto článku zjistíte, jak postupovat, co banky sledují a jaké máte možnosti.
Klíčové faktory při schvalování hypotéky
Banka si nejprve ověří výši vašich příjmů. Dále zhodnotí jejich strukturu, pravidelnost a dlouhodobost. Přesný posudek se může u každé instituce lišit. Některé banky počítají i s vedlejšími nebo sociálními příjmy, jiné naopak zohledňují jen ty hlavní.
Typy příjmů, které banky uznávají:
- Hlavní příjmy:
- mzda ze zaměstnání
- zisk z podnikání (OSVČ)
Zaměstnanci předloží potvrzení od zaměstnavatele, podnikatelé doloží daňové přiznání. Pokud podnikáte, doporučuji si včas upravit základ daně. Nízký základ totiž zásadně snižuje šanci na hypotéku.
- Vedlejší příjmy:
- dohody o provedení práce (DPP)
- dohody o pracovní činnosti (DPČ)
- příjem z pronájmu nemovitosti
Tyto příjmy banky často hodnotí jako méně stabilní. Proto je započítávají jen zčásti, například ve výši 50–70 %. Některé instituce je zcela ignorují, pokud je považují za příliš nepravidelné.
- Ostatní příjmy:
- rodičovský příspěvek
- invalidní nebo starobní důchod
- výsluhový příspěvek
- výživné
Vybrané banky přistupují k těmto příjmům vstřícně. Naopak dávky jako příspěvek na živobytí nebo podpora v nezaměstnanosti většinou nezapočítávají vůbec.
Věkové limity, DTI a DSTI: Kolik si můžete půjčit?
Banky při posuzování hypotéky sledují dva hlavní ukazatele – DTI a DSTI. Tyto limity stanovila Česká národní banka. Přesto je každá banka posuzuje individuálně.
Co znamená DTI (Debt-To-Income)?
DTI vyjadřuje poměr vašeho celkového zadlužení vůči ročnímu čistému příjmu. Banka tak zjistí, kolik dlužíte a kolik si ještě můžete půjčit.
Limity DTI podle věku:
- do 36 let: 9,5násobek ročního čistého příjmu
- nad 36 let: 8,5násobek ročního čistého příjmu
📌 Příklad: Roční čistý příjem dosahuje 600 000 Kč. Pokud vám ještě nebylo 36 let, získáte hypotéku až do výše 5 700 000 Kč.
Co znamená DSTI (Debt Service-To-Income)?
DSTI sleduje, jak velkou část vašeho měsíčního příjmu spotřebují splátky úvěrů. Sem patří nejen hypotéka, ale i spotřebitelské úvěry, leasing nebo kreditní karty.
Limity DSTI podle věku:
- do 36 let: maximálně 50 % z měsíčního čistého příjmu
- nad 36 let: maximálně 45 %
📌 Příklad: Měsíčně vyděláváte 50 000 Kč čistého. Pokud vám ještě není 36 let, vaše měsíční splátka může činit až 25 000 Kč. Nad tuto hranici se banka nedostane, i kdyby příjem pokrýval víc.
Co zvyšuje vaše šance na schválení hypotéky?
- Společný příjem žadatelů
Pokud žádáte o hypotéku ve dvou, banka sečte příjmy obou osob. Výrazně tím zvýšíte dosažitelnou výši hypotéky i své bonitní hodnocení.
- Splacené závazky
Před podáním žádosti doporučuji splatit drobné půjčky nebo kreditní karty. Každá měsíční splátka se započítává do DSTI a snižuje dostupný limit.
- Delší pracovní poměr
Banky preferují stabilní zaměstnání. Pokud pracujete u stejného zaměstnavatele alespoň 6 měsíců, máte vyšší šanci na kladné rozhodnutí. Podnikatelé musí většinou doložit dvě uzavřená daňová období.
- Vyšší vlastní zdroje
Vlastní úspory snižují požadovanou výši hypotéky. V ideálním případě pokryjete alespoň 20 % kupní ceny. Pokud máte méně, některé banky nabídnou tzv. 90% hypotéku, ale za vyšší úrok.
Co dělat, když nedosáhnete na požadovanou hypotéku?
Některé situace vyžadují úpravu rozpočtu nebo strategie. Pokud příjem nepostačuje, můžete:
- přizvat spolužadatele (např. rodiče nebo partnera)
- navýšit vedlejší příjem (např. pravidelným pronájmem)
- změnit banku (každá má jiná pravidla pro uznání příjmů)
- upravit hodnotu kupované nemovitosti
- doplnit úvěr spotřebitelským úvěrem nebo stavebním spořením
Zkušený hypoteční specialista vám pomůže najít vhodnou kombinaci financování.
Proč se vyplatí využít hypotečního specialistu?
Hypoteční trh se rychle mění. Každá banka má vlastní pravidla, přístup k příjmům i jiné úrokové sazby. Specialista vám:
- porovná nabídky několika bank
- doporučí nejvhodnější řešení na míru
- pomůže s dokumentací a komunikací s bankou
- upozorní na skryté poplatky nebo nevýhodné podmínky
Závěr: Jakou hypotéku můžete získat?
Výše hypotéky závisí především na vašem čistém příjmu, věku, struktuře příjmů a existujících závazcích. DTI a DSTI nastavují jasné limity. Pokud správně nastavíte vstupní parametry, získáte i vyšší hypotéku, než jste čekali.
Nechcete jen odhadovat a zbytečně riskovat zamítnutí žádosti?
📩 Ozvěte se mi – zdarma vám spočítám vaše možnosti a doporučím, jak hypotéku získat co nejvýhodněji.
