Poměr dluhu k příjmu: Klíčový ukazatel na cestě k hypotéce

Představte si, že existuje jedno číslo, které může rozhodnout o tom, jestli se do vysněného domova skutečně nastěhujete. Toto číslo sledují všechny banky a posuzují jím schopnost žadatele splácet hypotéku. Jde o poměr celkového zadlužení k čistému příjmu domácnosti – v bankovní mluvě známý jako DTI. Ačkoliv zní odborně, jeho výpočet je velmi jednoduchý.

Co přesně tento ukazatel říká?

Představte si konkrétní příklad. Pokud vaše celkové závazky – včetně nové hypotéky – činí devítinásobek ročního čistého příjmu, pak poměr vychází na 9. Banka si z tohoto čísla snadno odvodí, zda máte finanční rezervu, nebo už narážíte na limity. Čím nižší hodnota, tím větší šance na hladké schválení hypotéky.

Nízké zadlužení znamená stabilní finanční situaci, nižší riziko neschopnosti splácet a větší důvěru ze strany banky.

Proč tento poměr sleduje Česká národní banka?

Česká národní banka (ČNB) stanovila limity, které pomáhají chránit jak bankovní sektor, tak i samotné žadatele. Hlavní cílem je zabránit neúnosnému zadlužování domácností. Doporučené hodnoty v minulosti zněly:

• běžní žadatelé by neměli překročit 8,5násobek ročního příjmu
• mladí do 36 let mohli využít výhodnější hranici až 9,5násobku

Díky těmto pravidlům si každý snadno ověří, zda se pohybuje v bezpečných mezích, a banky mohou přehledně posoudit míru rizika.

Jak ukazatel zadlužení ovlivňuje hypotéku?

Poměr mezi celkovým dluhem a ročním příjmem tvoří jeden z klíčových parametrů při posuzování žádosti. Společně s ním banka sleduje i DSTI (měsíční splátky vůči měsíčním příjmům) a LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti). Pokud všechny tři vyjdou v doporučených mezích, získáte hypotéku za výhodných podmínek.

Jak si spočítat poměr dluhu k příjmu?

Sečtěte veškeré závazky – hypoteční úvěry, spotřebitelské půjčky, leasingy, kontokorenty – a podělte je vaším ročním čistým příjmem. Pokud například vyděláte 600 000 Kč ročně a dlužíte 4 800 000 Kč, poměr činí 8. Tím se stále vejdete do standardního limitu a hypotéka může být schválena.

Co dělat, když je hodnota příliš vysoká?

Nevzdávejte to. Existuje několik způsobů, jak snížit celkovou zadluženost:

• Zmenšete výši požadovaného úvěru
• Splaťte nevýhodné spotřebitelské půjčky
• Zvyšte rodinný příjem – třeba formou přivýdělku nebo zapojením další osoby do žádosti
• Konsolidujte závazky do jednoho výhodnějšího úvěru

Získáte lepší výchozí pozici a výrazně zvýšíte šanci na schválení.

Získejte jasný obrázek už dnes

Vyzkoušejte mou online hypoteční kalkulačku, která během několika sekund spočítá váš ukazatel zadlužení. Uvidíte, kde přesně se nacházíte, a získáte podklad pro další rozhodnutí.

Připraveni jednat?

Kontaktujte mě – probereme vaši situaci, společně navrhneme optimální strategii a zjistíme, jakou hypotéku si můžete dovolit. Využijeme všechny dostupné nástroje a najdeme řešení, které bude vyhovovat právě vaší domácnosti.

 

Přikládám přehlednou srovnávací tabulku tří hlavních ukazatelů: DTI, DSTI a LTV – všechny jsou důležité pro schválení hypotéky.

Srovnávací tabulka: DTI vs. DSTI vs. LTV

Ukazatel	Co znamená	Jak se počítá	Ideální hodnota	Co ovlivňuje?
DTI	Poměr celkového dluhu k ročnímu čistému příjmu	Celkové závazky ÷ roční čistý příjem	Do 8,5 (resp. 9,5 pro mladé)	Výši hypotéky, celkové zadlužení
DSTI	Poměr měsíčních splátek k měsíčnímu příjmu	Měsíční splátky ÷ měsíční čistý příjem	Do 45 % (50 % pro mladé)	Splátkovou zátěž domácnosti
LTV	Výše úvěru vůči hodnotě nemovitosti	Výše úvěru ÷ odhadní cena nemovitosti × 100	Do 80 % (výjimečně 90 %)	Potřebu vlastních zdrojů

📌 Vysvětlení k tabulce:

• DTI ukazuje, jak velké závazky v poměru ke svému příjmu již máte – čím menší číslo, tím vyšší důvěra banky.
• DSTI sleduje, jak velkou část měsíčního rozpočtu ukousnou splátky. Pokud překročí 45 %, banka může úvěr zamítnout.
• LTV určuje, kolik peněz oproti hodnotě nemovitosti potřebujete půjčit. Pokud přesáhnete 80 %, často zaplatíte vyšší úrok nebo budete potřebovat ručitele.

🧭 Tip: Pokud vám jeden ukazatel vychází těsně nad limitem, zkuste vylepšit ostatní dva. Často lze schválení získat díky celkovému vyvážení rizika.