100% hypotéka: Je ještě dostupná a jak ji získat bez vlastních úspor?
100% hypotéka v roce 2025 zůstává pro mnoho lidí atraktivním řešením. Stále více zájemců o vlastní bydlení hledá způsob, jak koupit nemovitost bez vlastních úspor. Možnost získat financování celé kupní ceny pomocí úvěru zní lákavě – ale je to dnes vůbec reálné? Ano, stále existují legální a funkční cesty, jak 100% hypotéku získat i dnes. Tento článek vám ukáže konkrétní možnosti, jak si splnit sen o vlastním bydlení i bez finanční rezervy.
Co znamená 100% hypotéka a proč je hypotéka bez úspor tak žádaná?
100% hypotéka znamená, že klient financuje celou cenu nemovitosti z úvěru. Nemusí tak skládat žádný vlastní vklad. Tento typ hypotéky bývá obzvlášť výhodný pro mladé, kteří zatím nestihli naspořit potřebnou částku.
Ještě před rokem 2008 šlo o běžnou praxi. Dnes se však situace změnila. Česká národní banka (ČNB) po finanční krizi zpřísnila pravidla a banky musejí více chránit své riziko.
Přesto zájem o 100% hypotéky zůstává vysoký. Proč?
- Ceny nemovitostí neustále rostou
- Naspořit 10–20 % hodnoty bývá velmi složité
- Lidé nechtějí platit nájem, ale raději investovat do vlastního
Proč banky omezují 100% hypotéky a úvěry bez vlastního vkladu?
Banky se především chrání. Hypotéka bez vlastního vkladu znamená vyšší LTV – tedy vyšší podíl úvěru k hodnotě nemovitosti. A to zvyšuje riziko pro banku.
ČNB dnes stanovuje maximální LTV na 90 %. Výjimky existují, ale jen u omezeného počtu případů. Klient tedy obvykle musí doložit 10–20 % z vlastních zdrojů. Dobrou zprávou však je, že existují chytrá a schválená řešení, jak tuto překážku obejít – zcela legálně.
Ručení další nemovitostí: Jak získat 100% hypotéku bez vlastních peněz
Jedním z nejefektivnějších řešení je ručení jinou nemovitostí. Typicky pomohou rodiče, kteří nabídnou dočasné zajištění vlastním bytem či domem. V takovém případě už banka nevyžaduje vklad od žadatele, protože má dostatečnou zástavu.
Výhody:
- nemusíte mít žádné úspory
- získáte standardní úrok
- možnost refinancování v budoucnu
Nevýhody:
- ručitel nese riziko, pokud nesplácíte
- omezíte nakládání s druhou nemovitostí
Spoludlužník a partnerské příjmy: Cesta k 100% hypotéce bez úspor
Další možností je přizvat spoludlužníka. Nejčastěji jde o partnera, rodiče nebo sourozence. Vyšší společné příjmy zlepšují bonitu a otevírají cestu k vyšším částkám.
Výhody:
- nižší měsíční zatížení díky rozdělení splátek
- vyšší šance na schválení
- možnost vyjednat lepší úrok i fixaci
Nevýhody:
- sdílené závazky mohou v budoucnu způsobit komplikace
- rozchod partnerů může situaci zkomplikovat
Kombinace úvěrů: Jak financovat bydlení bez vlastního vkladu
Tato varianta umožňuje pokrýt celý rozpočet pomocí dvou produktů. Hypotékou uhradíte 90 % ceny, zbytek pokryjete spotřebitelským úvěrem nebo překlenovacím úvěrem.
Výhody:
- obejdete nutnost ručitele
- můžete získat celé potřebné financování
Nevýhody:
- vyšší celkové náklady
- náročnější administrativa
- méně výhodné úroky mimo hypotéku
Rodinný dar nebo půjčka: Legální způsob, jak získat hypotéku bez úspor
Jedním z nejčastějších způsobů doložení vlastních prostředků bývá dar od rodičů nebo blízkých. Banky obvykle akceptují darovací smlouvu jako náhradu vlastního vkladu. Alternativou je i půjčka mezi blízkými.
Pozor na správné právní ošetření!
Výhody:
- forma bezúročného vkladu
- možnost bez další zástavy
Nevýhody:
- nutnost písemných smluv
- možné neshody v rodině
Vyjednání výjimky v bance
Máte nadstandardní příjem a vynikající bonitu? Banky někdy udělují výjimky i přes oficiální limit 90 % LTV. Tyto případy však schvalují individuálně a jen u bonitních klientů.
Výhody:
- plné financování bez ručitele
- běžné podmínky hypotéky
Nevýhody:
- nefunguje pro každého
- nutnost silného finančního profilu
Stavební spoření a meziúvěr
Dlouhodobě plánující klienti mohou využít kombinaci spoření a překlenovacího úvěru. Tento přístup vyžaduje čas, ale nabízí výhodnější sazby.
Výhody:
- nižší úroky
- možnost dlouhodobého plánování
Nevýhody:
- pomalejší cesta k bydlení
- složitější čerpání
Je 100% hypotéka bez vlastních úspor výhodná i z dlouhodobého hlediska?
Na první pohled vypadá hypotéka bez úspor lákavě. Ale ne vždy se vyplatí. Bez finanční rezervy může být domácnost zranitelná – například při poklesu ceny nemovitosti nebo výpadku příjmů.
Doporučení:
- vždy si ponechte alespoň minimální rezervu
- porovnejte různé scénáře s hypotečním poradcem
- raději pár měsíců spořte, než uzavřete nevýhodný úvěr
Shrnutí: Jak na 100% hypotéku bez úspor i v roce 2025
Získat 100% hypotéku bez úspor je možné, i když ne přímo. Pomohou vám ověřené strategie:
- ručení jinou nemovitostí
- zapojení spoludlužníka
- kombinace hypotéky a jiného úvěru
- dar nebo půjčka od rodiny
- stavební spoření
- vyjednání výjimky
Důležité je zvolit kombinaci, která odpovídá vašim možnostem. Vždy se vyplatí konzultovat možnosti s odborníkem, který najde cestu šitou na míru.
Možnosti financování bez vlastních úspor – přehledná tabulka
| Možnost | Vhodné pro koho | Výhody | Rizika / nevýhody | Doporučení |
| 🔒 Ručení jinou nemovitostí | Mladí, páry s podporou rodiny | Není potřeba úspory, výhodné úroky, možnost refinancování | Riziko pro ručitele, omezená manipulace s nemovitostí | Vhodné při důvěře v rodinném kruhu |
| 👥 Spoludlužník (partner, rodič) | Jednotlivci s nižším příjmem | Vyšší bonita, nižší splátky, lepší podmínky | Sdílená odpovědnost, možné komplikace při rozchodu | Ideální pro stabilní partnerské páry |
| 💳 Hypotéka + spotřebitelský úvěr | Klienti bez ručení nebo daru | Možnost plného financování, flexibilita | Vyšší úroky, administrativní náročnost | Nouzová varianta – nutno dobře propočítat |
| 💰 Dar / půjčka od rodiny | Rodiny ochotné pomoci | Bezúročné, banky akceptují, jednoduchá dokumentace | Nutnost právního řešení, možné rodinné napětí | Jen pokud máte dobré vztahy a důvěru |
| 🧱 Stavební spoření + meziúvěr | Mladí plánující s předstihem | Výhodné úroky, plánování dopředu | Dlouhá doba naspoření, složitější čerpání | Vhodné pro ty, kteří nekupují ihned |
| 🏦 Výjimka od banky | Klienti s vysokými příjmy | Plné financování bez ručitele | Výjimečné schválení, přísná kritéria | Funguje jen u bonitních žadatelů |
💡 Tip: Nejlepší řešení často spočívá v kombinaci – například ručení a spoludlužník. Neexistuje univerzální cesta. Každý případ si zaslouží individuální přístup.
