Podpis rezervační smlouvy před schválením hypotéky: Jak minimalizovat riziko a chránit své peníze

Uvažujete o koupi vysněného bytu či domu a narazili jste na požadavek realitního makléře podepsat rezervační smlouvu ještě před schválením hypotéky? Tento krok může znamenat zásadní finanční závazek. Podpis rezervační smlouvy před schválením hypotéky však s sebou nese rizika, která si mnoho kupujících na začátku vůbec neuvědomuje. V následujících odstavcích se dozvíte, jak situaci zvládnout chytře, s právním krytím a hlavně – bez zbytečné ztráty peněz.

Co znamená podepsat rezervační smlouvu bez schválené hypotéky?

Když najdete ideální nemovitost, realitní kancelář často žádá rychlý podpis rezervační smlouvy a složení rezervační jistiny. V tomto bodě ještě nemusíte mít schválenou hypotéku. Banka stále prověřuje vaši bonitu, příjmy, hodnotu nemovitosti a další faktory. Pokud hypotéku nakonec nezískáte, o nemovitost přijdete. A co je horší – o rezervační poplatek také.

Tato částka často dosahuje 50 000 až 200 000 Kč. V některých případech ale i více. Je to nevratná suma, pokud smlouva neobsahuje ochranné podmínky.

Rizika podpisu bez schváleného financování

1. Přijdete o rezervační jistinu

Většina rezervačních smluv je napsaná tak, aby chránila prodávajícího – ne kupujícího. Pokud tedy nedoložíte financování do určité doby, prodávající má právo rezervaci zrušit a jistinu si ponechat. Tento scénář je častý, když klient podepíše rezervační smlouvu před schválením hypotéky a následně se ukáže, že hypoteční úvěr nezíská.

2. Nestíháte termíny

Získání hypotéky, zejména v komplikovanějších případech (například u OSVČ, cizinců nebo klientů s více příjmy), může trvat déle než obvykle. Pokud v rezervační smlouvě chybí dostatečně dlouhá lhůta pro doložení financování, vzniká další tlak.

3. Neúplná právní ochrana

Mnoho lidí si neověří obsah rezervační smlouvy u právníka nebo hypotečního specialisty. Smlouva pak neobsahuje klíčové formulace, které by kupujícího chránily v případě selhání financování.

Jak minimalizovat riziko?

1. Trvejte na odkládací podmínce

Do smlouvy lze přidat tzv. odkládací podmínku – například formulaci:
„V případě, že kupující do [určitý počet] dní nedoloží schválení hypotečního úvěru, smlouva zaniká a rezervační poplatek se vrací v plné výši.“

Tato věta vás ochrání, pokud banka úvěr nakonec neschválí.

2. Získejte předběžné vyjádření banky

Před podpisem smlouvy si nechte od banky vystavit předběžné posouzení nebo předběžný úvěrový rámec. I když nejde o plně schválenou hypotéku, získáte orientaci, jak vysoký úvěr vám banka nabídne.

3. Konzultujte se specialistou

Hypoteční poradce dokáže předem odhadnout, jak banka nahlíží na vaši situaci. Zároveň doporučí banku, která má s podobnými případy zkušenosti. To zvyšuje šanci na schválení a zároveň pomáhá vyjednat bezpečnější podmínky ve smlouvě.

Kdy má smysl podepsat rezervační smlouvu dříve?

Pokud víte, že máte velmi silný profil – stabilní příjem, žádné závazky, dostatek vlastních prostředků a spolupracujete s odborníkem, který má situaci pod kontrolou, podpis může dávat smysl. I tak ale vždy doporučuji zajistit si právní konzultaci.

Na co si dát pozor ve smlouvě?

Při čtení rezervační smlouvy si všímejte zejména těchto bodů:

• Uvedení důvodu pro odstoupení (např. neschválení hypotéky)
• Lhůta na doložení financování
• Informace, komu a kdy se rezervační poplatek vrací
• Způsob platby a vrácení kupní jistiny
• Oprávnění realitního makléře uzavírat smlouvu

Alternativy ke klasické rezervační smlouvě

V některých případech můžete využít tzv. dohodu o budoucí kupní smlouvě, která lépe chrání obě strany a umožňuje jasnější formulaci podmínek. I zde je ale potřeba přidat podmínku schválení hypotéky. Dobrou variantou je také třetí úschova jistiny u advokáta nebo notáře, kde peníze zůstávají blokovány až do schválení úvěru.

Co říká zákon?

Z pohledu občanského zákoníku není povinnost uzavírat rezervační smlouvu. Je to čistě smluvní vztah mezi kupujícím a zprostředkovatelem. Právě proto si každou smlouvu pečlivě přečtěte a trvejte na svých podmínkách. Neexistuje univerzální vzor – každý dokument se může výrazně lišit.

Jak minimalizovat riziko?

Největší riziko představuje možná ztráta rezervačního poplatku. Pokud podepíšete rezervační smlouvu a banka vám následně hypotéku neschválí, prodávající má zpravidla právo poplatek nevrátit. To může znamenat zbytečně ztracené desítky až stovky tisíc korun.

Navíc na vás začne ihned po podpisu rezervační smlouvy tlačit čas. Běžně bývá doba rezervace nastavena na 30 dnů, a to často nestačí na kompletní vyřízení úvěru, zejména pokud nemáte připravené podklady nebo řešíte komplikovanější situaci. Rychlá rozhodnutí v oblasti hypoték přitom často vedou ke zbytečným chybám.

Abyste si mohli lépe představit rozdíly mezi podpisem smlouvy před a po schválení hypotéky, přináším přehlednou tabulku:

 

Srovnání: Podpis rezervační smlouvy před schválením hypotéky

Kritérium	Podpis před schválením hypotéky 🔒	Podpis po schválení hypotéky ✅
Riziko ztráty rezervačního poplatku	Vysoké – pokud banka úvěr neschválí	Minimální – hypotéka je potvrzená
Časová výhoda	Můžete „zajistit“ nemovitost dříve	Můžete přijít o atraktivní nabídku
Pozice při vyjednávání	Slabší – stále závisíte na bance	Silnější – máte jisté financování
Tlak na rychlé vyřízení hypotéky	Vysoký – běží lhůty ze smlouvy	Nízký – můžete jednat v klidu
Finanční jistota	Nízká – nejisté financování	Vysoká – schválená hypotéka
Doporučení odborníků	Nedoporučují bez předběžného schválení	Doporučeno jako bezpečnější volba

Shrnutí: Chraňte se před zbytečnou ztrátou peněz

Podepsat rezervační smlouvu před schválením hypotéky může být velmi riskantní krok, pokud si jej předem dobře nepřipravíte. Před podpisem smlouvy si:

• Nechte prověřit obsah smlouvy odborníkem
• Vyjednejte podmínku navázanou na schválení financování
• Komunikujte s bankou a získejte předběžné potvrzení
• Spolupracujte s hypotečním specialistou, který má zkušenosti